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            住區景觀工程交付品質提升的案例分析——以上海浦東逸墅大區景觀交付項目為例

            作者:臧西瑜來源:《城市住宅》日期:2021-01-28人氣:65

            近年來,隨著消費者們的眼界越來越高,維權意識越來越強,開發商樓盤交付階段因交付品質不佳導致的交付難的問題屢見不鮮,常常是等到問題暴露出來,開發商才去“亡羊補牢”。而園林景觀作為小業主回家后的第一眼印象,住區的整體環境直接影響到業主對小區品質的直觀感受,從而對交房的品質有一個直接的評價,若不滿意,勢必會影響交房的結果,嚴重者更會影響到開發商的口碑和品牌。因此,對于現代房地產住區景觀工程交付品質目前的現狀和問題進行分析,通過具體的案例研究,歸納出在景觀工程交付端能實現的一系列品質提升的手段,是為了更好地營造可持續性住區景觀環境,同時也為日后更好地管理大區景觀工程打好基礎,提供一些實用的方法。

            1  住區景觀工程交付品質的問題及現狀分析

            1.1  景觀工程交付品質的現狀及原因

            景觀交付品質既然那么重要,但為什么時下一旦臨近交房,開發商便如臨大敵,而在業內,更有像龍湖、萬科、旭輝等行業老大,也不乏在交房期間有業主維權投訴的事情發生。根據過往的從業經驗,以及與同行的交流中了解到的一些共識問題,歸納總結后可概括為如下幾點原因:

            1.1.1  沒有充足的時間用于景觀最后的細節收尾完善

            景觀在項目工程整體施工過程中,作為最后登場的角色,一旦前期移交滯后,后期交房的時間又無法延誤,勢必會壓縮景觀實際施工的時間。雖然大區工程不像示范區如此搶工,但大部分項目往往是陸陸續續分塊移交場地給到景觀,景觀在規定的施工周期內,能把工程大面搶出來,還要應付綠化驗收,驗收后還要預留改造的時間,實屬不易,臨近交房前,往往已經沒有多余的時間去做最后的收尾和細節提升。而一個項目景觀品質的好壞與否,直接取決于鋪裝、綠化、園建構筑物等細節收邊上面是否處理到位。

            1.1.2  沒有合理的成本去支撐品質落地

            一個項目的景觀成本一般在項目初期啟動階段,就確定了總體和單方造價。但前期示范區過高的投入,或者因項目備案價低于預期導致后續成本優化等原因,導致最終分配給交付區的景觀成本可能會低于最初制定的目標。后期又會因為乙方單位配合等問題,在景觀出具造型之后,再去做提升也許就沒有多余的成本去支撐了。

            1.1.3  交付期間的包裝方案由客服端主導,未能做專業的設計

            在交付準備階段,客服部門會做一系列交付美化包裝的工作,往往包裝出來的效果都不理想或相對簡陋,例如冬天交付的項目,嘗嘗會看到樹上綁了大紅大綠的葉子,現場有很多臨時的歡迎回家的裝置等,并不美觀,也不成體系,更與最初的設計風格不匹配。

            2  住區景觀工程交付品質提升的案例分析——以上海浦東逸墅大區景觀交付項目為例

            2.1  工程概況

            該項目位于上海浦東新區惠南鎮,西鄰上海野生動物園,南靠南匯大學城,東臨川南奉公路,距離16號線地鐵站與上海繞城高速約為1.5km,出行較為方便。項目總占地面積約6.6萬m,景觀面積約5萬m,綠地率高達40%。項目客戶定位主要為本地或周邊首置首改客戶,因此景觀提出了“現代新生活”的概念,力圖用現代的設計語言打造“兩區、一環、兩形象帶”的景觀功能,在小區中營造一個健康、便利、自然生態的社區環境,鼓勵人們在社區中進行交流、共享、互動,最終給業主們打造一個嶄新、美好的社區生活(見圖1)。

            圖1 小區總平

            2.2  交付品質現狀

            逸墅項目因前期示范區投入較大,后期大區施工階段,受到成本、工期等各類實際問題的制約,景觀在大面完成之后的走場點評中發現了較多質量問題,觀感效果也不佳,公司內部判斷會直接影響后期交付,問題總結如下:

            植物配置層次單薄,顏色單一,交付時節為冬季,屆時景觀效果會顯得比較蕭條;

            小區硬質鋪裝污染較為嚴重,局部存在明顯交叉施工導致的污染問題,難清洗;

            硬質施工工藝,因前期搶驗收,鋪裝鋪設時間有限,有明顯搶工的痕跡,局部存在高低不平的問題;

            幾個主要節點的標示性不強,如高層單元入戶前區域、小區主入口;

            消防登高面硬化場地上較為空曠,功能性較弱;

            小區內不利因素包括通風井、燃氣調壓站、人防出地面樓梯的遮擋效果不足。

            2.3  提升理念及策略

            本次景觀交付品質提升,旨在項目正式交付之前,對于以上所發現的問題進行及時整改,為確保非示范區和示范區景觀效果及品質無重大落差,同時針對客戶敏感點如回家動線、單元入戶、集中活動場地等打造出有特色的景觀節點,營造良好的景觀環境,為交付提供保障,最終能夠順利交房;谠械木坝^方案,根據客戶敏感點的強弱做相應的分配調整,具體策略如下:

            2.3.1  不同區域的綠化分級提升

            逸墅項目產品規劃布局形態為高低配,綠化空間可分為高層樓棟周邊、別墅宅間、高層組團、圍墻周邊等幾個區域,針對不同區域,綠化營造的氛圍和功能也不一樣,需要做分級優化,具體措施為:

            1)高層樓棟周邊  原設計為單一喬木陣列式種植,考慮到高層空間空曠,陣列式種植手法,無法起到視線遮蔽作用,改為自然式的組團配置能更好的提升景觀層次,對于建筑轉角起到柔化作用,弱化高層建筑外立面的壓迫感,通過提升,增加胸徑30左右的樸樹作為骨架苗,拉高骨架苗高度使喬木能更好的和高層搭配;

            2)別墅宅間  別墅宅間因有庭院存在的關系,預留給宅間的尺度較小,平均寬度在3m左右,提升中骨架苗適當選用小規格,公區分隔使用1.5m高左右綠籬圍合,適當增加常綠球類品種,做到簡單、干凈、清爽。使綠化不顯壓抑,但同時確保私密性宅間空間;

            3)高層組團活動區  該區域業主活動較多,種植不帶刺植物,種植果樹增加趣味性,適當增加骨架苗保證林冠線飽滿;

            4)邊界區域  北面圍墻外市政環境一般,提升中主要增加內外的綠量,形成高層北面區域的綠化背景。

            3  住區景觀工程交付品質提升的手段

            通過對于逸墅項目的案例分析,進一步證實了景觀工程品質對于交付階段的重要性。在未來項目的景觀管理中,如何持續地確保景觀工程品質較高的標準,從專業管理上提出如下幾點建議:

            3.1  明確管理界面

            這里所說的管理界面包含兩方面內涵:施工界面上的劃分 哪些屬于景觀施工范疇,需要在招標階段前置條件設置中就要明確,并在景觀單位定標之后,組織施工交底,以確保后期景觀進場后,有明確的施工范圍,也能夠指導前置條件的場地移交;職能管理界面上的劃分 景觀成本包含了哪些要素,同樣單方500元的景觀造價,若大部分的費用用在了土建結構等看不見的內容上面,那看得見的造價可能就沒有想象的那么多,設計維度的景觀成本構成和成本職能的口徑是否一致,這在前期方案階段就需要明確并拉通;景觀工程與土建工程的管理界面劃分上 土建工程師需要共同承擔進度管控的問題,會更有利于統籌整體的項目工程進度,大大減少因為土建場地移交后土建工程師甩手不管而變相影響土建施工移交的時間。

            3.2  一體化管理思路

            所謂一體化管理,即景觀設計管理和工程管理由一個職能從設計到工程全程化管理。在一些房產企業中,比較推崇這類的管理模式。不同的管理模式都有利弊,但一體化管理帶來的優勢是,景觀從設計到施工的效果還原度較高,景觀的品質不容易因為后期各種現實問題而打折或者妥協,在眼下,專業細分越來越高,管理顆粒度越來越精細的趨勢下,一體化的管理思路雖然對于專業人員的要求更高,綜合素質能力要求更高,但無疑是一個更有利于景觀品質高標準落地的管理思路。

            4  結語

            隨著房地產開發的越發成熟,住區景觀工程的交付品質,對于地產的持續口碑來說越來越重要。大家都不僅看重示范區一時的好看,而是更關注后期長久的品質維護。通過此文,希望對日后大區景觀工程管理上面提供一定的借鑒作用。在下一步工作中,需要沉淀更多的項目案例,并總結相關的管理經驗,以此來更好地指導住區景觀工程的管理工作。


            本文來源:《城市住宅》:http://www.oregonpugbreeders.com/w/kj/12544.html

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